2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题02月17日

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单选题

1、作为出租人李某可以单方面解除房屋租赁合同的情形不包括（ ）。

• A：张某未经李某许可擅自将房屋转租
• B：张某擅自变动房屋建筑主体结构
• C：张某擅自将该住宅作为自营商店使用
• D：住宅的权属出现了争议

答 案：D

解 析：出租人单方面解除房屋租赁合同的情形主要有以下几种，分别是：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

2、房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。

• A：15
• B：30
• C：60
• D：90

答 案：D

解 析：《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

3、B房地产开发公司应当在该项目竣工验收后（）个月内向城乡规划行政主管部门报送有关竣工验收资料。

• A：2
• B：3
• C：6
• D：9

答 案：C

解 析：建设单位应当在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处1万元以上5万元以下的罚款。

4、房屋征收的限制性条件不包括( )。

• A：公共利益的需要
• B：被征收人的所有要求
• C：法定的权限和程序
• D：以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿

答 案：B

解 析：房屋征收的限制条件包括：①只能为了公共利益的需要；②征收必须依照法定的权限和程序进行；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿（提示：选项中涉及“所有”“一切”“全部”等选项都需要多加注意，一般为优先排除的选项）。

5、若张某在2017年9月将房屋出售，应当办理()登记。

• A：预告
• B：更正
• C：转移
• D：变更

答 案：C

解 析：转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。张某将房屋转售，权利人发生改变，应该办理转移登记。

多选题

1、下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为（）。

• A：刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定
• B：经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益
• C：在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途
• D：在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构

答 案：AB

解 析：《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。

2、城乡规划包括（）。

• A：城镇体系规划
• B：市规划
• C：城市规划
• D：镇规划
• E：乡规划

答 案：ACDE

解 析：城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。其中，城市规划在城市发展中起着战略引领和刚性控制的重要作用，是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。 

3、房地产开发企业将商品房销售业务委托给房地产中介服务机构，应注意的事项有（ ）。

• A：实行销售代理必须签订委托合同
• B：如实向买受人介绍所代理的商品房有关情况
• C：受托经纪机构不得收取佣金以外的费用
• D：房地产销售人员要经过专业的培训
• E：根据代售商品房业务量多少可以收取其他费用

答 案：ABCD

解 析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的方式。需要注意的是：①实行销售代理必须签订委托合同；②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；③受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用；④房地产销售员一般需经过专业培训，达到一定的水平，方可从事商品房销售业务。

4、按现行制度，下列关于刘某可享受的税费优惠政策的表述中，错误的为（ ）。

• A：刘某若在2013年将房屋转让，免征个人所得税
• B：刘某若在2013年将房屋转让，免征印花税
• C：刘某若在2013年将房屋岀租，减按10%的税率征收个人所得税
• D：刘某若在2016年8月买房，适用的契税税率为1.5%

答 案：AD

解 析：对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税，刘某若在2013年将房屋转让，年限不足5年，因此个人所得税没有减免，故A错误。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，故D错误。

5、在房屋租赁期限内，承租人对承租房屋享有的权利有（ ）。

• A：转让权
• B：使用权
• C：收益权
• D：处分权
• E：同等条件下的优先购买权

答 案：BCE

解 析：承租人享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利，如优先购买权、买卖不破租赁。