房地产估价理论与方法试题及答案
考试总分：99分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：433
试卷答案：有
试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价理论与方法试题及答案，里面包含单选题、多选题、判断题、主观题。
试卷预览
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1. 某写字楼的建筑面积为540平方米,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/平方米,土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。
A500
B750
C800
D1000
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2. 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的()。
A“交易实例”
B“可比实例”
C“搜集交易实例”
D“建立价格可比基础”
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3. 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。
A传统价值评估
B价值分配
C相关经济损失评估
D价值减损评估
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4. 供给规律是指供给量和价格()的关系。
A正相关
B负相关
C零相关
D无法确定
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5. 房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。
A权益状况
B用途
C立法用语
D实物形态
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1. 由于房地产具有()等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。
A价值量大
B不可移动
C独一无二性
D易受限制性
E相互影响
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2. 下列土地使用权的出让最高年限为50年的是()。
A工业用地
B居住用地
C卫生用地
D教育用地
E娱乐用地
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3. 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的有()。
A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C小商铺通常比大商铺变现能力弱
D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
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4. 房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。
A充公权
B管制权
C征税权
D征收权
E出让权
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5. 在具体估价作业中应该遵循最高最佳利用原则的情形有评估()。
A谨慎价值
B现状价值
C市场价值
D抵押价值
E残余价值
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1. 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
A对
B错
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2. 早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。
A对
B错
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3. 甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/平方米，容积率为4，土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/平方米,容积率为2.5,土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。
A对
B错
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4. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。
A对
B错
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5. 在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（ ）
A对
B错
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1. 计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
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2. 现有房地产应重新开发的条件是什么？其中，现有建筑物应拆除重建的条件是什么？
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3. 决定房地产需求量的因素主要有哪些？
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4. 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
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5. 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m²。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m²。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。
