2022房地产估价师考试卷及答案解析

   2022房地产估价师考试卷及答案解析中的试题及答案已经整理好，要考试的朋友们赶紧来刷题吧！

   【主观题】
   1.有甲、乙两宗交易实例，甲实例的建筑面积160m²（，成交总价80万元，首期付16万元，余款于一年后付清，年利率为8%。乙实例的使用面积175m²（建筑面积与使用面积比例为1：0.75），使用面积下的单价为5010元，于成交时一次付清。试将两交易实例价格统一为成交日期一次付清时的建筑面积单价。
   答案：甲单价=4703.70元/m²，乙单价=3757.55元/m²
      【单选题】
   2.下列不属于房地产区位因素的是( )。
   A、交通
   B、用途
   C、环境
   D、楼层   
   答案：B
   解析：房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
   【多选题】
   3.在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。
   A、建筑物重置成本
   B、建筑物残余价值
   C、建筑安装工程造价
   D、土地使用权重新取得成本
   E、重建期间的经济损失   
   答案：AE
   解析：评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。
   【单选题】
   4.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（　）万元。
   A、159.56
   B、168.75
   C、169.39
   D、277.70   
   答案：B
   解析：考点:净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（万元）（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（万元）。
   【多选题】
   5.房地产估价规范的内容包括()。
   A、评估制度
   B、估价原则
   C、估价程序
   D、估价报告
   E、职业道德   
   答案：BCDE
   解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。A项，评估制度一般由相关主管部门制定，不包含在估价规范之内。
   【判断题】
   6.交易情况包括交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
   答案：对
   解析：交易情况修正中，成交价格易受特殊因素的影响，交易中的特殊因素多样复杂，一般有：1、利害关系人之间的交易，例如亲友之间、母子公司之间等;2、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;3、被迫出售或被迫购买的交易，例如急于出售或急于购买;4、人为哄抬价格的交易;5、对交易对象有特殊偏好的交易;6、相邻房地产合并的交易;7、受迷信影响的交易。
   【单选题】
   7.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）
   A、原始价值高于账面价值
   B、投资价值高于市场价值
   C、谨慎价值低于市场价值
   D、快速变现价值低于市场价值   
   答案：B
   解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。
   【单选题】
   8.马克思的地租理论不包括（　）。
   A、级差地租
   B、剩余地租
   C、垄断地租
   D、绝对地租   
   答案：B
   解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。
   【单选题】
   9.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产(　)方面的内容。
   A、建筑技术
   B、土地权利设置
   C、相邻关系
   D、土地使用管制   
   答案：D
      【判断题】
   10.比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，取决于这两宗房地产实物状况的好坏。
   答案：错
   解析：房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。影响房地产价值大小的因素包括：1、房地产实物;2、权益;3、区位。比较两宗权益状况相同的房地产价值大小，除了取决于这两宗房地产实物状况的好坏之外，还要考虑区位因素。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。

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