2021年房地产估价案例与分析试题-吉格考试网

1. 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益为50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。

A6.67%

B7.41%

C12.6%

D13.33%

2. 某套商品住宅现房的建筑面积为100M2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/M2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/M2。

A4653

B5347

C5352

D5366

3. 采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。

A周边带院落的类似平房

B周边不带院落的类似平房

C周边新建商品住宅

D周边成套二手住宅

4. 某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000M2，共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/M2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/M2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。

A该损害在经济上是可修复的

B修复所能带来的价值增加额为500万元

C该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

5. 采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式V=a+bX中的常数a、b的因素应是（）。

A房地产的历史价格资料

B房地产的现时价格资料

C房地产的未来价格资料

D房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

1. 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（　　）。

A估价对象

B估价师对估价方法的熟悉程度

C委托人

D估价机构资料库中可用资料情况

E当地房地产市场状况

2. 市场法中权益状况调整的内容包括（　　）。

A土地使用期限

B容积率

C土地开发程度

D房屋空间布局

E地役权设立

3. 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。

A政府确定并公布了征收农地区片价标准

B估价对象位于基准地价覆盖区域

C有完备的基准地价修正体系

D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

4. 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。

A税收政策

B城市规划调整

C环境状况

D城市基础设施状况

E汇率

5. 下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（　　）。

A房地产抵押估价

B房屋征收评估

C房地产转让估价

D房地产火灾保险估价

E房地产司法拍卖估价

1. 征地补偿估价中，土地补偿费和安置补助费有哪些要求或标准?

2.

3. 一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的
评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000㎡×100元/㎡×0.8×12=96.00万元
(2)2层年有效毛收入：B=1000㎡×80元/㎡×0.8×12×90%=69.12万元
(3)3层年有效毛收入：C=1000㎡×70元/㎡×0.75×12=63.00万元
(4)4层年有效毛收入：D=1000㎡×60元/㎡×0.75×12×85%=45.90万元
(5)5层年有效毛收入：E=1000㎡×40元/㎡×0.75×12×85%=30.60万元
(6)6层年有效毛收入：F=1000㎡×30元/㎡×12×85%=30.6万元
(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)㎡×20元/㎡×0.7×12×80%=8.21万元
年有效毛收入：A+B+C+D+E+F+G=96.00万元+69.12万元+63.00万元+45.9万元+30.6万元+30.6万元+8.21万元=343.43万元
2.估算年运营费用
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293元/㎡×2560㎡=75-01(万元)
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元
(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343.43万元×0.2%=0.69万元
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43万元×(12%+5.5%)=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40年-5年=35年，且净收益每年基本上固定不变.因此选用以下公式计算收益价格
将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860元/㎡×(1-12.5%)×2560㎡=640.64万元
2.估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
(1)建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290元/㎡×6611㎡=852.82万元
(2)建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82万元×(1-0)×2/60=28.43万元
(3)建筑物现值
建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元
3.估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元/2=1682万元(已取整)
估价对象房地产建筑面积单价=1682万元/6611㎡=2544(元/㎡)(已取整)
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)

4.

5. 某房地产占地面积2580m²，建筑面积9440m²，每层建筑面积2360m²。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m²。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m²，三层价格为11694元／m²，四层价格为11460元/m²，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

1. 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街两层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造并重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?

2. 某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?

3. 2003年4月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005年1日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至2007年10月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为224万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考683.4万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。请问：1．应当以哪种估价结果作为价格参考?2．房地产估价应遵循的基本原则是什么?

4. S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?

5. 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

2021年房地产估价案例与分析试题

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