房地产估价案例与分析试题(二)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：22

试卷答案：有

试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！

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试卷预览

单选题 主观题 案例分析题

1. 某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/M2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/M2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/M2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。

A1051

B1096

C1100

D1147

2. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价该公司委托评估应选择（　）。

A房地产管理部门

B资产管理部门

C有资格的房地产估价机构

D验资机构

3. 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( )。

A按工业用途估价

B按居住用途估价

C按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

4. 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

A2800

B2940

C4000

D4200

5. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（　）

A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

1. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
致委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1)建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质、水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至2006年10月15日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。
(1)可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
(2)比较修正
①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
(3)比准价格计算
根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算为10606元/m2;
利用实例B计算为9958元/m2;
利用实例C计算为9285元/m2。
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。
2.测算2层商铺价格<

2. 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见下表，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：
（一）年有效毛收入
22000m²×（50+5）元/m²×12X（1-10%）=13068000元
二）年运营费用
1．年维修费用
25000m²X2000元/m²×2%=1000000元
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000元×5．55%=725274元
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年净收益
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估价结果

4. 一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。
二、估价方
××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。
三、估价对象
××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)
四、估价目的
评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据
五、估价时间
2003年4月1日
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据(略)
八、估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1～6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
(1)1层年有效毛收入：A=1000㎡×100元/㎡×0.8×12=96.00万元
(2)2层年有效毛收入：B=1000㎡×80元/㎡×0.8×12×90%=69.12万元
(3)3层年有效毛收入：C=1000㎡×70元/㎡×0.75×12=63.00万元
(4)4层年有效毛收入：D=1000㎡×60元/㎡×0.75×12×85%=45.90万元
(5)5层年有效毛收入：E=1000㎡×40元/㎡×0.75×12×85%=30.60万元
(6)6层年有效毛收入：F=1000㎡×30元/㎡×12×85%=30.6万元
(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)㎡×20元/㎡×0.7×12×80%=8.21万元
年有效毛收入：A+B+C+D+E+F+G=96.00万元+69.12万元+63.00万元+45.9万元+30.6万元+30.6万元+8.21万元=343.43万元
2.估算年运营费用
(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293元/㎡×2560㎡=75-01(万元)
(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43万元×5%=17.17万元
(3)年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43万元×8%=27.47万元
(4)年保险费：按年租金收入的0.2%计算。则：年保险费=343.43万元×0.2%=0.69万元
(5)年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43万元×(12%+5.5%)=60.10万元
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01万元+17.17万元+27.47万元+0.69万元+60.10万元=180.44万元
3.估算年净收入
年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43万元-180.44万元=162.99万元
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40年-5年=35年，且净收益每年基本上固定不变.因此选用以下公式计算收益价格
将上述相关数据：a=162.99，r=35代入公式，得V=1899.58万元
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860元/㎡×(1-12.5%)×2560㎡=640.64万元
2.估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧
(1)建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290元/㎡×6611㎡=852.82万元
(2)建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年限/耐用年限=852.82万元×(1-0)×2/60=28.43万元
(3)建筑物现值
建筑物现值=852.82万元-28.43万元=824.39万元
3.估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64万元+824.39万元=1465.03万元
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)万元/2=1682万元(已取整)
估价对象房地产建筑面积单价=1682万元/6611㎡=2544(元/㎡)(已取整)
七、估价结果
经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)

5. 房地产开发项目存贷比率的表述式是什么？

1. 某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天2W元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1.有效毛收入=2000×l00×l2×80%+200×200×365×80%=13600000(元)。
2.总费用=200×200×365×40%=5840000(元)。
3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)
4.酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)。
5.酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)。
6.酒店建筑物价值
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

2. 房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估
估价委托人：××有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××(注册号：×××)
×××(注册号：×××)
估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日
估价报告编号：××估字[2012]第××号
目录(略)
致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
二、估价对象
估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米;土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000平方米。
估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整)，公共配套齐全。(土地其他情况略)
估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：
一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000平方米,建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。
二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000平方米，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
本次估价的价值时点为2012年10月13日。
六、价值定义
本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法(略)
十、估价结果
估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444元/平方米。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2012年10月1日至2012年10月8日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
十四、估价对象变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象权益状况描述与分析(略)
三、估价对象区位状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析
1.××市宏观经济发展状况
××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)
2.××市房地产市场发展状况
××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长9%，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
(一)成本法测算过程
1.土地取得成本
采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/平方米。(测算过程略)土地取得成本=1300×25000=3250(万元)。
2.建设成本
(1)建筑安装工程费
当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/平方米。(依据略)建安工程费=2600×15000=3900(万元)。
(2)勘查设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)
勘查设计和前期工程费=3900×9%=351(万元)。
(3)基础设施建设费
基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)
基础设施建设费=290×15000=435(万元)。
(4)其他工程费
其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)
其他工程费=130×15000=195(万元)。
(5)开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元。(依据略)
开发期间税费=210×15000=315(万元)。
(6)建设成本
建设成本=3900+351+435+195+315=5196(万元)。
3.管理费用
管理费用比率一般按4%计算。(依据略)
管理费用=5196×4%=207.84(万元)。
4.销售费用
销售费用比率一般按3%计算。(依据略)
销售费用=(3250+5196)×3%=253.38(万元)。
5.投资利息
计息期按一年计算，利率按6.15%计算。(依据略)
投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%
=(3250+5196+207.84+253.38)×6.15=547.79(万元)。
6.销售税费
销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5.65%。(依据略)
销售税费=V×5.65%。
7.开发利润
项目成本利润率为15%。(依据略)
开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%
=(3250+5196+207.84+253.38+547.79)×!5%
=1418.25(万元)。
销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%。
销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1-5.65%)
=(3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25)/(1-5.65%)
=11524.39(万元)
8.折旧
根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)房地产现值为：11524.39×90%=10371.95(万元);
取整：10372万元;
单价：10372/15000=6915(元/平方米)。(取整)
(二)收益法测算过程
收益价格
式中A——年净收益;
Y——报酬率;
g——年收益递增率;
N——收益年限。
1.测算年净收益
年有效毛收入=月租金×l2×收益总面积×出租率+其他收入;
年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等);
年净收益=年有效毛收入-年运营费用。
(1)年有效毛收入
该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(平方米?天)(不包括物业费、水电费)，空置率为5%。(依据及测算过程略)
年有效毛收入=日租金×365×(1—5%)=1.5×365×0.95=520.13(元/平方米)。
(2)年运营费用
1)营业税及附加
包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%营业税及附加=520.13×5.5%=28.61(元/平方米)。
2)房产税
房产税占租金有效毛收入的12%。
房产税=520.13×l2%=62.42(元/平方米)。
3)维修费
维修费为5.2元/平方米。(依据及测算过程略)
4)管理费
管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)
管理费=520.13×3%=15.6(元/平方米)。
5)保险费
经测算，保险费为10.39元/平方米。(依据及测算过程略)
(3)年净收益
年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元/平方米)。
2.确定报酬率Y
经测算，报酬率为7%。(依据及测算过程略)
3.确定收益逐年递增比率g
经测算，估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)
4.确定尚可收益年限n
估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。
5.测算收益价格
八、估价结果确定
采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：
评估单价=(6915+5972)/2=6444(元/平方米)。(取整)
评估总价=6444×15000=9666(万元)。
估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。
单价：6444元/平方米。
附件(略)

3. 楼面平均单价：4248元／m2
附件(略)

4. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)估价对象实物状况(略)
(二)估价对象权益状况(略)
(三)估价对象区位状况(略)
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。
六、价值时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。
3.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。
5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许[2008]第××号)。
9.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场彳g息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。
八、估价原则(略)
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业店面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估;由于A市建筑安装工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期(略)
十三、估价报告使用期限(略)

5. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000平方米,其中1层有600平方米为酒店大堂，900平方米出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40平方米;会议室5间，建筑面积共500平方米;自用办公室3间，建筑面积共300平方米。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/平方米,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积100W元/平方米;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元);酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022(万元);酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24(万元);酒店年总费用=1022×40%=409(万元);酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元);酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]=6007(万元);酒店办公室价格±300×10000=3000000(元)=300(万元);该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)。