房地产估价案例与分析试题(五)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：5

试卷答案：有

试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！

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试卷预览

单选题 主观题 案例分析题

1. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）。

A该两幢房屋的非正常市场价值

B该两幢房屋的重新购建价格

C该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

2. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是（　　）。

A对估价对象范围的描述就是说明其四至

B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

3. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（　）。

A自行改变

B经上级主管部门批准改变

C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

4. 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（　　）求取。

A市场法

B成本法

C收益法

D长期趋势法

5. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。估价的价值范围应是（　）

A合同1规定的房款

B合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

1. 甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？

2. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000平方米,总建筑面积6000平方米,分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购头总价和单价)。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/平方米,空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。估价测算如下(节选)：
一、估算净收益净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)。
二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
，采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表(表2-36)
表2-36可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。报酬率
=(9.994%+7.909%-8.092%+8.005%)÷4=8.500%，取整报酬率为8.5%
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000+(1+8.5%)0.5=576.02(万元)。
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%+(1+12%)=248.84(万元)。
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%。
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价
V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50+6000=4417.49元/平方米。

3. 某市××商厦房地产价格评估报告致委托估价方函
某市××商厦：
某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在××路××号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下：
委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日所评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
特此通告。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
法人代表：赵×
1999年1月10日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们自接受估价委托之后，于1999年1月3日，派出赵×、钱×、孙×、李×等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6.在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
注册房地产估价师(签章)：赵×、钱×、孙×、李×
1999年1月10日
估价的假设和限制条件
1.本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。
2.本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3.本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4.本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。
6.实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7.本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。
8.本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。
9.本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
某某房地产评估咨询有限公司(公章)
1999年1月10日
房地产估价结果报告
一、委托方
全称：某市××商厦
法定代表人：略
住所：××路××号××栋××单元306室
联系电话：0791-860××××
二、估价方
全称：某某房地产评估咨询有限公司
法定代表人：赵×
住所：××路××号××栋××单元708室
联系电话：0791-724××××
估价资格级：房地产估价B级
三、估价对象
××商厦位于×、×路××号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等);3～12层为酒店客房;另3层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭2部电梯可直达14层。1989年1月建造使用及1989年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2，见房屋所有权证[洪房字NO.050241]。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3～12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
1999年1月10日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.房地产估价规范GB/T50291—1999。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘查和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对××大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准日1999年1月10日的评估总值为人民币4196万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
1999年1月3日至1999年1月10日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为1999年1月10日至2000年1月9日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从××大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。
××大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对××大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核

4. 一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据《房地产证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，该物业使用年期为40年(1982年9月至2022年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。

5. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
致委托人函
×××(委托人全名)：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签章)
2006年10月15日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)区位状况(略)
(二)实物状况
(1)建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程序：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质;水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号×x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1.1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。
表1.4可比案例咨料嘉
1.2比较修正
(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较
结果见表1—5。
表1.5房地产状况因素修正系数及计算表
1.3比准价格计算
根据表1—5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算：为10606元/m2
利用实例B计算：为9958元/m2
利用实例C计算：为9285元/m2
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2
2.测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：
9950×50%=4975(元/m2)
3.测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)
(二)收益法
1.估算有效毛收入
(1)潜在毛收入
潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为：
65×243.70×12=190086(元)
(2)有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入×(1～收入损失率)
空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：
190086×(1—10%)×(1—5%)=162524(元)
2.确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
(1)税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)
(2)管理费和租赁费用
指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：
162524×2.5%=4063(元)
(3)维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
(4)保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：
2000×243.70×1.5%n=731(元)
(5)运营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)
3.确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=162524—38605=123919(元)
4.确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
5.确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)
6.计算房地产收益价格
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：
房地产总价=181.86×60%+153.23×40%
=170.41(万元)
房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993(元/m2)
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整;按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略)

1. 某街道旁的一商业门面房，建筑面积148平方米,现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/平方米,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/平方米,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/平方米,另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一买家希望以3000元/平方米的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适。请问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

2. (封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司
法定代表人：×××
住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所
法定代表人：×××
住所：××市××路××号
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，己将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前
正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为估价对象抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200平方米、3800平方米、430平方米、120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值釆用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/平方米);总价=9430×7800=7355(万元)。
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元);
年运营费用：3215×55%=1768(万元);
净收益：有效毛收入一运营费用=3215-1768=1447(万元);
收益年期取50年;
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%;
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1}=101(万元)。
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。
3.在建写字楼的评估价值
总价值：14183-3490-101-851=9741(万元)。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟巻佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

3. 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

4. 以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点己完成打粧工程、基坑围护和基础工程等，上部结构己建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

5. 2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6-8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价值的技术路线。