2021年房地产估价师开发经营考试答案
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：455
试卷答案：有
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试卷预览
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1. ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A住房价格合理性指数
B量价弹性
C住房市场指数
D消费者心理指数
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2. 具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是()写字楼。
A甲级
B乙级
C丙级
D丁级
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3. ()是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A利息备付率
B偿债备付率
C资产负债率
D流动比率
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4. 进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于()。
A商品房建设投资
B土地开发投资
C其他投资
D生产性投资
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5. 下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A审计费
B利息
C外汇汇兑净损失
D融资代理费
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1. 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B基础租金一般高于市场租金
C基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
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2. 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A政府直接建房
B对住房投资人减税
C对住房承租人减税
D对住房承租人补贴
E鼓励赢利机构建房
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3. 下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。
A内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E内部收益率越高，投资风险就越小
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4. 房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。
A上市
B增发新股
C发行企业债券
D住房抵押贷款E 信用贷款
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5. 房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。
A产品差别化策略
B服务差别化策略
C人员差别化策略
D形象差异化策略
E销售差异化策略
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1. 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定指定性详细规划。()
A对
B错
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2. 通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。
A对
B错
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3. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。()
A对
B错
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4. 一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（ ）
A对
B错
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5. 《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。()
A对
B错
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1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?
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2. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表1所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。
表1项目现金流量表单位：万元
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3. 某投资者以1.8万元/平方米的价格购买了一个建筑面积为60平方米的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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4. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，己知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%。问：该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?
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5. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400平方米，预售均价为8000元/平方米。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600平方米,预售均价为7800/平方米。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000平方米改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
