房地产估价师经营与管理考试题(二)-吉格考试网

1. 按()来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

A按投资主体

B按投资期限或投资回收期长短

C按经济活动类型

D按投资对象存在形式的不同

2. 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。

A财务盈利能力

B清偿能力

C资金平衡情况

D营运能力

3. 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（　　）。

A回收固定资产余值

B自有资金

C长期借款

D净转售收入

4. 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（　）。

A房地产平均价格

B房地产中位数价格

C房地产价格指数

D房地产同质价格

5. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为()元。

A3019.53

B2983.84

C1524.15

D1587.65

1. 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()。

A可转换性

B可区分性

C可盈利性

D可实现性

E可衡量性

2. 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的(　)。

A第一阶段

B第二阶段初期

C第二阶段后期

D第三阶段

E第四阶段

3. 房地产抵押贷款包括()。

A土地购置贷款

B个人住房抵押贷款

C商用房地产抵押贷款

D在建工程抵押贷款

E个人住房质押贷款

4. 商业辐射区域分析包括()。

A可能的顾客流量

B消费者行为、喜好和偏爱

C购买能力分析

D区域优势

E消费导向

5. 在市场趋势分析中，时间序列分析法包括()。

A市场因子推演法

B简单平均法

C移动平均法

D加权移动平均法

E指数平滑法

1. 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。(　　)

A对

B错

2. 由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。(　)

A对

B错

3. 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()

A对

B错

4. 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。()

A对

B错

5. 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。()

A对

B错

1. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
(2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
(3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
(4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
(5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
(6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
(7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
要求：根据所给资料，回答下列问题：
(1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
(2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
(3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
(4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
(5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
(6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。

2. 求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。

3. 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m²。2002年8月1日王某以1.1万元/m²的价格购买了其中50m²的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.6%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m²，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

4. 某投资者以15000元/平方米的价格购买了一个建筑面积为100平方米的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

5. 某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500平方米,容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月);平均建造成本为3500元/平方米,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/平方米，商业用房年净租金收入为2000元/平方米，停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

房地产估价师经营与管理考试题(二)

试卷预览