2025年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题11月12日

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单选题

1、下列交易形式中，不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（ ）。

• A：房地产转让
• B：房地产典当
• C：房地产抵押
• D：房屋租赁

答 案：B

解 析：房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

2、我国不动产物权的公示方式采取（）方式。

• A：占有
• B：登记
• C：交付
• D：备案

答 案：B

解 析：《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。 

3、城镇土地使用税，应当按照()征收。

• A：纳税人占用土地上的房屋总建筑面积
• B：纳税人占用土地上的建筑物基地面积
• C：纳税人实际占用的土地面积
• D：纳税人自己测定的土地面积

答 案：C

解 析：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

4、张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案手续，而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁合同，应先确定（）为承租人。

• A：王某
• B：李某
• C：付某
• D：给付租金最高的人

答 案：C

解 析：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③合同成立在先的。付某现正在合法占有租赁房屋，因首先确定其为承租人。 

5、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（ ）。

• A：抵押登记部门
• B：抵押权人
• C：登记备案部门
• D：借款人

答 案：B

解 析：房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

多选题

1、房地产开发企业将商品房销售业务委托给房地产中介服务机构，应注意的事项有（ ）。

• A：实行销售代理必须签订委托合同
• B：如实向买受人介绍所代理的商品房有关情况
• C：受托经纪机构不得收取佣金以外的费用
• D：房地产销售人员要经过专业的培训
• E：根据代售商品房业务量多少可以收取其他费用

答 案：ABCD

解 析：商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的方式。需要注意的是：①实行销售代理必须签订委托合同；②受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；③受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用；④房地产销售员一般需经过专业培训，达到一定的水平，方可从事商品房销售业务。

2、在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。

• A：将部分住宅项目转让
• B：对商业营业用房实行返本销售
• C：对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
• D：以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款

答 案：BCD

解 析：B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用;D项，以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款是不正确的。

3、出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照（）顺序确定履行合同的承租人

• A：已经合法占有租赁房屋的
• B：资信条件较好的
• C：已经办理登记备案的
• D：合同成立在先的
• E：对租赁房屋需求程度

答 案：ACD

解 析：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的

4、下列情形中，李某的优先购买权不能实现的情形为()。

• A：张某履行通知义务后，李某在十日内未明确表示购买
• B：张某将房屋出卖给二十年的老朋友金某
• C：邻居王某已善意购买并办理登记手续
• D：张某将房屋出卖给自己的弟弟

答 案：CD

解 析：承租人优先购买权不能实现的情形包括:①在存在房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④出租人委托拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

5、王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。

• A：李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
• B：李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
• C：李某与张某签订了转租合同后，原租赁合同无效
• D：李某将房屋转租给张某的转租期限不得超过原租赁合同规定的期限

答 案：ABD

解 析：A项，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。B项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。因此李某在将房屋转租给张某时应经过王某书面同意。C项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。