2025年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题08月12日

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单选题

1、（）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行业

• A：房地产开发经营业
• B：房地产咨询业
• C：房地产经纪业
• D：房地产租赁经营业

答 案：D

解 析：房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业

2、2015年11月，程某的屋面防水问题应由（）履行保修义务。

• A：开发公司
• B：施工单位
• C：物业管理公司
• D：程某自己

答 案：A

解 析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年;③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏l年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏l年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。本案例中，该商品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自该日计算，2015年11月屋面渗漏，最低保修期未满，房地产开发企业应当履行保修义务。

3、关于王某的房屋抵押，表述错误的是（）。

• A：王某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产
• B：王某应当将房屋抵押情况告之李某
• C：经估价机构评估，王某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押
• D：王某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，李某有优先购买权

答 案：A

解 析：《物权法》规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

4、周某在与开发商签订了商品房预售合同后，为保障其将来物权的实现，按照规定可以向登记机构申请办理（ ）。

• A：首次登记
• B：转移登记
• C：抵押权登记
• D：预告登记

答 案：D

解 析：预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

5、甲房地产开发公司在销售给伍某住房时，甲公司应缴纳（）。

• A：房产税
• B：契税
• C：耕地占用税
• D：营业税

答 案：D

解 析：新建商品房买卖环节的税收，有卖方的营业税及城市维护建设税、教育费附加，土地增值税，企业所得税，印花税;有买方的契税，印花税。

多选题

1、物业管理制度中，与房地产经纪行业相关的制度有（ ）。

• A：物业验收制度
• B：业主大会制度
• C：管理规约制度
• D：物业承接査验制度
• E：住宅专项维修资金制度

答 案：BCDE

解 析：物业管理的基本制度包括：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接验收制度、住宅专项维修资金制度等。与房地产经纪行业相关的制度有业主大会制度、管理规约制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度。

2、2014年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2014年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2017年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。关于出租房屋转让限制的说法，正确的有（ ）。

• A：冯某的房屋因已设定了抵押权，不得出租给褚某
• B：租赁期限未到期，褚某有权要求原租赁合同继续履行
• C：卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
• D：冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
• E：褚某虽无意购买该房屋，但2017年11月若主张优先租赁权，卫某不得拒绝

答 案：ABD

解 析：A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租，冯某房屋为经抵押权人同意，不得出租；BC两项，根据，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。因此陈某与褚某签订的原租赁合同应继续履行。DE两项，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。除了出卖租赁房屋，出租人在与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务及委托拍卖人拍卖租赁房屋时，也应在合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。值得注意的是，承租人主张优先购买并不是任何条件下都可实现，而必须是同等条件下提出的主张。

3、王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。

• A：业主
• B：物业使用人
• C：物业服务的对象
• D：物业所有权人

答 案：BC

解 析：BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

4、最高额抵押权登记包括（ ）。

• A：最高额抵押权设立登记
• B：最高额抵押权变更登记
• C：不动产抵押权转移登记
• D：最高额抵押权确定登记
• E：不动产抵押权注销登记

答 案：ABD

解 析：抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

5、丁公司欲改变土地使用性质，须办理的手续和程序为（）。

• A：取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
• B：签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
• C：将该地块重新进行拍卖
• D：调整土地使用权出让金

答 案：ABD

解 析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。