2022年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题12月28日

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单选题

1、关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述，正确的有（）。

• A：在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
• B：在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程己投入的资产设定抵押
• C：甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
• D：受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司，可以不具备房地产开发企业资质

答 案：B

解 析：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2、下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是(　　)。

• A：互换
• B：继承
• C：赠与
• D：抵押

答 案：D

解 析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提出 债务履行担保的行为。

3、按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是()。

• A：划拨
• B：招标出让
• C：协议出让
• D：拍卖出让

答 案：A

解 析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。

4、业主委员会是（　　）的执行机构。

• A：物业服务企业
• B：社区居委会
• C：业主大会
• D：业主或物业住用人

答 案：C

5、李某用价值为89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税税率为3%，则（）。

• A：李某应缴纳契税3.15万元
• B：李某应缴纳契税0.48万元
• C：王某应缴纳契税2.67万元
• D：王某应缴纳契税0.48万元

答 案：B

解 析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据(等值交换免征契税)。李某应交纳的契税=(105-89)万元x3%=0.48万元。

多选题

1、房屋所有权灭失的情形包括()。

• A：因国家行政命令或法院判决而丧失
• B：房屋所有权人放弃所有权
• C：房屋所有权客体的消灭
• D：房屋所有权主体的消灭
• E：房屋出租

答 案：ABCD

解 析：房屋产权主体消灭；房屋产权客体消灭；房产转让、受赠等；因国家行政命令或法院判决；房屋所有权人放弃。故本题应选ABCD

2、关于中途变更房屋设计的说法，正确的为（）。

• A：预售合同一经签订即不得再变更设计
• B：甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某
• C：王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业
• D：王某如在通知到达之日起15日内未予理会的，视同接受设计变更

答 案：BCD

解 析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

3、李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%，按月计息。关于李某的还款方式，下列说法错误的有（）。

• A：李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款
• B：采用等额本金还款法时，各期还款压力是一样的
• C：不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同
• D：采用等额本息还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减
• E：还贷的方式一般由房地产经纪人员代理选择，因此房地产经纪人员应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑

答 案：BD

解 析：AC两项，目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同。BD两项，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。E项，房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见

4、甲公司转让该房地产时，应当缴纳（）。

• A：土地增值税
• B：契税
• C：土地使用税
• D：营业税

答 案：AD

解 析：A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。B项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。C项，城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。D项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

5、从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括（）等行为。

• A：房地产赠与
• B：房地产入股
• C：房地产买卖
• D：房地产抵债
• E：房地产继承

答 案：BCD

解 析：房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。